土地改革,中國第一大改革增量

2018-10-26 15:11:55BY:guoyan
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一、招商引資走到盡頭,樓市調控進退維谷

當前中國經濟改革的突破口,還是要從中國既有經濟增長模式的內在邏輯和關鍵矛盾中去找。資源性和基礎服務領域如鐵路、石油、電力、電信、醫療、教育等的行政壟斷,固然造成了中國社會的很大問題,但還不是事關整個經濟增長模式的全局性問題。全局性問題是土地壟斷問題。土地問題既是事關全局的關鍵性問題,卻也是最容易實現突破性改革的問題。因為它和其他行政壟斷不同,其他的行政壟斷都已經形成一個個巨大的、組織化、公司化程度很高的“既得利益集團”。除了城市極少部分國有土地之外,絕大部分土地名義上歸鄉村集體所有,實際上已經承包到戶,改革無須傷筋動骨地觸及龐大的既得利益階層,而只需將現有承包制下的土地和宅基地、農村房屋產權永久化、家庭化并且實現資本化,既可以到銀行進行抵押貸款,也可以和城市居民自由交易。企業和開發商用地不再從政府手里招拍掛,而是一家一戶和農民談判。

當前中國經濟的基本邏輯是:一切依賴于土地壟斷,政府牢牢控制城市工業和房地產建設用地的進口與出口,通過低價征地——土地融資抵押(地方債)——低價出讓工業用地、高價出讓住宅用地進行大躍進式的招商引資和房地產建設。它帶來了經濟突飛猛進的發展,是“中國經濟奇跡”的根源,卻也如影隨形地帶來了金融風險無限累積、房價無限升高、過度投資產能過剩、貪腐遍地、農民被剝奪等極大的副作用。在招商引資過程中,房地產用地大量補貼工業用地,導致住宅用地價格畸高,催生了巨大的房地產泡沫(含高價格和中小城市的過度空間城市化),而且搞得這個泡沫只能吹大不能破,一破,那就地方債和金融系統一起破。

中國每年城市新增土地中只有30%~40%用于住宅建設,而一般國家城市化過程中60%~70%的新增土地供應都是住宅用地。在中國,40%~50%的土地用于工業建設,其他國家一般也就10%~20%,這是一個非常不合理的結構。而且,為了招商引資,各地競相壓低工業用地的出讓價格,甚至倒貼(即建好廠房的所謂“交鑰匙工程”)。而“羊毛出在羊身上”,倒貼的工業用地都要由低價征地和高價出售房地產用地來補貼,導致失地農民所得甚少而城市房價卻居高不下。

這都是“招商引資”惹的禍!“招商引資”使土地利用結構和價格雙雙失衡。過去30多年中國經濟高增長,成也招商引資敗也招商引資。如果這個局面不打破,經濟結構調整、房地產市場健康發展等,一切都無從談起。

今天的招商引資已經走到盡頭,中國經濟已經進入進退兩難的境地。

如果現有的各級政府招商引資的投資模式不改,房價就有可能無限制非理性飛速上漲,同時地方債也直線上升飛速增加,整個中國金融為之拖累。而老百姓收入卻跟不上,進而導致終有一天泡沫突然破裂而無預警崩盤。

政府不得不采取限價、限購、限貸等措施,但這些措施本身對經濟有很大殺傷力,而且房價依舊在上漲,還是解決不了居民的住房問題?,F在,中國經濟增長速度下來了,但房地產泡沫并沒有下來。更嚴峻的問題還在于,如果政府采取更嚴厲的樓價調控措施,則有可能直接導致樓市崩盤,進而引發地方債和金融危機,并引爆全方位的金融和經濟崩盤。

這就是兩難處境!既要防止樓價上漲過快導致經濟崩盤,又要防止樓市停滯過猛導致經濟崩盤,唯一的道路就是土地市場化!首先就是去集體化。市場化之后的土地供應相對充足,從預期上可以防范樓價過快上漲;土地市場化之后取消一切與市場經濟不相適應的房地產行政調控措施,又能保證房地產按照市場規律健康運轉,房價平穩適度上漲,逐步化解地方債危機。同時,土地市場化以后失地農民獲得市場化補償,土地改革帶來收入分配結構大調整,藏富于民,讓民眾收入追房價物價。

再一個方面,土地私有化、市場化使地方政府的招商引資失去最根本的依據和杠桿,有利于全面改革投資型政府,促進自由市場經濟的真正建立;土地市場化又能有效促進土地金融化,進而激發民間自身的市場活力。

現在征地成本越來越高,土地財政模式已經難以為繼,放開土地市場,改革目前的征地制度正是時機。政府除公益事業可以依法征地外,對經營性用地一律還給市場,由開發商、企業與作為原土地權利人的住戶、農戶直接進行談判并完成市場化交易。這又是一個還財富于民的過程,政府只管征稅就行了。

鼓勵“城中村”、“城郊村”村集體與村民自主開發,為城市流動人口與低收入階層建設出租房。這比政府大規模投資建設保障房成本低得多。對于既有存量小產權房,在補交一定標準出讓金或者規定每年繳納物業稅后,可轉為大產權。

在這個過程中,政府暫時損失的是一點土地出讓金,但獲得的是經濟和房地產長期穩定增長帶來的各種稅收增長。而且市場經濟有條不紊,政府回歸守夜人角色。(節選)

(摘自《中國智庫》第1輯 如需繼續閱讀請點擊

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